房屋贷款投资:风险分析和投资策略

任何投资都是有风险的。无风险的投资不存在。 我们在选择投资工具时, 实际上是对投资风险, 投资回报以及个人本身投资素质的综合权衡。 对于房屋贷款投资, 和其他投资一样, 你也要做这类分析, 制订适合的投资策略。

风险分析:

象汽车贷款一样, 房屋贷款是由房产做抵押而且政府注册的。 第一个出资贷款的, 通常叫第一房屋贷款。 对私人房屋贷款, 多数是第一房屋贷款后的第二贷款, 或第三贷款。 这是政府注册的顺序, 也是拍卖后还款的顺序。 也就是说, 借贷人若不能按时付定期供款, 出资方有权拍卖住房, 以收回资金。  也就是说, 拍卖房子的钱要先还第一贷款, 然后才第二, 再第三。  但若房子卖不到贷款额时, 出资人就有损失了! 为了不受损失, 出资方不会借给贷款人100%资金, 而仅借75%(如银行的传统贷款)。 这样就保证了投资人的利益。 投资人一般都不会超过80-85%(总贷款与房产价值比率), 因为短期内(如一年), 房屋价格跌20%的机会是很小的。

但是, 如果房产价值被夸大, 上述比率就小了, 看起来风险就小了。这是一个风险, 但可减小。加拿大有房产评估机构, 专门评估房产价格, 以降低房价被夸大的危险。 另外, 真正好的投资人或贷款专家都会仔细评阅文件, 还可能亲临视察。

另一方面的风险是借贷人的风险, 也就是不能按期或不还款。 私人房屋贷款投资者所对的客户是具有中度风险的客户。 风险降低是靠详细的信用调查, 担保人和法律合同来实现的。 多数人都很珍惜自己的住房, 并不愿意发生什么事情。 贷款专家会提供客户的信用报告, 详细列出客户多年借贷与还款情况。 可以的接受, 不可以的就不接受。 客户对其他房屋贷款的还款情况也可参考。 再者, 投资人还可以要求有财务担保人, 在客户不还款情况下, 担保人须代付。 最后, 所有签署的契约, 文件都具法律性, 还可由仲裁解决。

投资策略:

投资者必须愿意承担风险。 没有无风险的投资, 风险只是有大小之别。如果您能满足于年利息1.00%的银行定期存款, 不愿意承担稍高的风险, 私人房屋贷款投资肯定不适合您. 投资私人房屋贷款不是没有风险的, 科学合理地降低风险是每一个投资者要做的。下面几个投资策略可能会对您有帮助:

A. 地域: 选择您熟悉的并有销售市场的地方, 如GTA。 避免选择偏僻, 人口稀少的地区。 总要想到再销售的机会。

B. 房屋价格: 您是选择高价房还是低价房? 最好的策略是选中档, 价格最合理又有市场。

C. 贷款类别和贷款率: 是选择民用住宅还是商用房屋? 应首选民用。 总贷款率应不超过85%。

D. 客户类别: 选择信用稍好的, 有正资产的。 购买中档住房者多数都是中产阶级。 他们相对稳定, 还能够保证按期供款。

E. 来源和数额: 来源可以是个人存款,RRSP或公司存款。用自己管理的RRSP来投资私人房屋贷款的好处是利息返回RRSP帐户内而不用上税。数额可从$10,000开始。2万到5万是最通常的。

F. 投资房屋贷款可以单独以个人投资, 也可以投入相关的投资公司。 各有特点.  投资于投资公司有下列好处: (1) 有规模效应; (2) 降低投资风险; (3) 投资者省掉繁琐的贷款抵押手续; (4) 分享公司扩大经营成果。

G. 退出策略: 何时从房屋贷款投资中退出来完全是自由和灵活的。 您的每一个房屋贷款投资都是一份”抵押票据”(Mortgage Note), 它是金融票据, 可随时在市场上流通。您随时想卖, 都可以卖掉. 可卖整个, 也可卖部分, 来换取现金。