房产的强制拍卖
本文要谈的是房屋贷款中的房产强制拍卖, 也就是借贷人没有能按合同协议履行义务, 出资方采取的拍卖房产行动, 以求追回房屋贷款。 房产强制拍卖是一个法律行为, 由”房屋贷款抵押法”来约束。 我们这里介绍一些相关法律条款和惯例, 特别是加拿大安省的”抵押贷款法”(MORTGAGE ACT)。
一. 抵押贷款合同是什么?
我们通常见到的房屋贷款合同都是抵押贷款合同。 它是由出资人(LENDER)和借款人(BORROWER)共同形成的, 内容是借款人承诺用房产做抵押, 获得出资人的资金贷款. 合同内表明了借款人的责任和义务。
被抵押人(即借款人)在贷款期内有下列义务和责任:
- 定期付款(包括利息和本金)
- 按期缴付地税
- 为房产购买保险
- 善护房产, 不准损坏房产
- 不准非法使用房产
未能履行任何一款就构成违约(DEFAULT)。 违约超过3个月后, 抵押人(即出资人)就有权开始要求全部退款。 在抵押贷款法内, 出资人有法定的权力出售被抵押的房产。多数出资人要追回所欠款项都选择强制拍卖(POWER OF SALE)。 在加拿大, 房产强制拍卖占99%。
二. 安省抵押贷款法内的房产强制拍卖
安省抵押贷款法对强制拍卖的程序和规定都有明确定义。 抵押贷款法第二节规定了强制拍卖的程序。 抵押贷款法也规定了贷款合同内可写入的一些相关条件。 这种合同内的房产强制拍卖叫做合同型强制拍卖, 这个条件一般是在贷款合同(即MORTGAGE CHARGE TERM)内写明。 就是合同内未写明, 强制拍卖也是法定的。
抵押贷款法内规定, 在出资人发出房产强制拍卖通知后, 45天之内, 借款人还有权缴付所欠款项, 利息和本金, 还可向法院申请取消房产强制拍卖。
抵押贷款法内还规定了房产强制拍卖回款的偿还顺序权利。 还款必须按下列顺序进行:
- 支付地税
- 公寓费用(如果是公寓房产)
- 所有的卖房费用加利息
- 房屋贷款的累计利息
- 房屋贷款的本金
- 其他律师已注册的欠款项目(以注册顺序为先后)
- 支付租客预交的租房押金
- 剩余款额归还业主
大多数房屋贷款合同都与抵押贷款法相同。 也就是说, 合同都有房产强制拍卖条款, 并可以将法律规定的45天回复期缩短成35天。 法律还规定, 出资方有权向安省法院申请强制拍卖, 而不必事先通知借款方。
三. 房产强制拍卖通知和发送方式
通知要发给在房产上有利益的所有人。 简短地说, 这些人包括:
- 业主及业主配偶
- 担保人
- 在房产上有利益的每个人
- 在法院已注册的房产收益人
- 任何持有注册贷款的持有人
抵押贷款法内还规定, 强制拍卖通知必须以法定格式写成并按法定程序发出, 否则无效。 通知方法可以亲送, 挂号信或放在所知道的借款人地址处。
四. 房产强制拍卖对出资方有何方便之处?
- 2-3个月就可完成房产强制拍卖
- 因为不必需要法律聆讯所以成本较低,
- 如果房产售款没有能够完全支付所有欠款, 余下的出资人还可以从借贷方的个人财产上索债
- 土地转让税不由出资方支付
(本文是法律的通俗解释, 如需法律帮助, 请联络专业法律从业人员)