如何分析投资房屋贷款的回报

我们所见到的大多数人都是借钱买房, 很少有人谈起如何投资房屋贷款。这篇文章里，我们就来谈一谈这个题目, 讨论一下如何投资房屋贷款来收取投资回报。

从借贷的角度来说, 金融机构把消费者大致分为三类: 高风险, 中等风险和低风险。大金融机构如银行最喜欢低风险客户, 因为这样它们能获取风险低而稳妥的回报。 银行收取存款, 给消费者的利息一般很低, 如1%。然而, 它们贷款给购房屋者的利率则是4%, 这样银行有3%的年息差, 也很可观了! 对高风险的消费者, 如宣布过破产的, 有被讨债的, 绝大多数金融机构都敬而远之, 因为风险太高了。

我们平时都说, 风险和回报是成正比的。 对有中度风险的客户, 传统金融机构有些并非愿意承担风险而全部贷款给他们。 因此, 这类客户有时并不能拿到理想的数额和利率。 那么, 如果他们没有拿到足够的贷款, 房子是不是不能买了? 其实, 事情并非如此.

有一类房屋贷款叫做”私人资助房屋贷款”(Privately Funded Mortgages), 又称私人房屋贷款(Private Mortgages), 就是满足具中度风险的客户房屋贷款要求的。 私人房屋贷款是由个人或中小公司提供的, 其特点是数额较小, 短期和较高利率。 期限一般是一年到二年, 现时利率可从7%-14%不等, 数额可从一万至五万不等。 光从高利率来看, 投资者就该仔细思考下面的贷款投资过程和投资分析。

投资过程:

房屋贷款中介公司的主要业务是帮助贷款人找到出资方, 即架起投资者和借贷者间的桥梁。贷款专家收到贷款请求, 分析客户的资产负债和信用报告, 决定什么类别的贷款适合客户。 若客户有私人房屋贷款的需要, 贷款专家就同投资者联络, 将客户相关信息转送投资人或房屋贷款投资公司(MIC)。

投资人分析借贷人的情况, 决定是否出资. 若出资, 同贷款专家和律师起草相关文件, 待三方(投资人, 借贷人和贷款中介)签字后生效。 然后, 资金过户并政府注册房屋贷款. 从生效之日起, 投资人就定期收取房屋的供款。

投资分析:

假设您投资$25,000在私人房屋贷款上, 期限为一年, 年利率是13%, 年底交本金加利息. 借贷人要交3%的贷方费用(即$750), 中介费2.5%(即$625)和律师费$400. 投资人就该在一年后共有$750的贷方费加$3,250的利息收入, 总计$4,000. 那么, 年回报率是16%。

上面是投资人持有贷款合同满一年的情况。如果您在贷款生效后不久, 把这个贷款又折扣卖给了第三方, 第三方以11%的利率买去, 您收息差2%(即$500), 然后又再出贷, 那么, 这次您有共计$4,000的收入。 如果您在一年内将本金出贷两次, 您的净收入是$5,250 ($750+$500+$750+$3,250), 那么, 您的年回报是21%!

这还没有考虑到将回报再投资。如果您每年将该本金贷款出两次, 到第五个年头末, 您的$25,000就变成了$51,250! 如果把每年的收入再投入, 五年后的总额该是$64,843。

有些自管退休投资账户也可以投资房屋贷款。但绝大多数的私人房屋抵押贷款投资都是通过贷款中介完成的。